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Einkünfteerzielungsabsicht bei der Vermietung großer Wohnungen

Wird eine Wohnung oder ein Haus mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm dauerhaft vermietet, muss die Einkünfteerzielungsabsicht geprüft werden, damit Werbungskosten steuerlich anerkannt werden können. Die Vermutung, dass bei einer dauerhaften Vermietung eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht, gilt bei derart großen Wohnobjekten nicht, weil es keine ortsübliche Marktmiete gibt.

Hintergrund: Werden Immobilien zu Wohnzwecken dauerhaft vermietet, wird die Einkünfteerzielungsabsicht grundsätzlich vermutet. Eine sog. Totalüberschussprognose muss dann nicht durchgeführt werden. Mit der Totalüberschussprognose wird ermittelt, ob sich über einen Zeitraum von 30 Jahren ein Überschuss aus der Vermietung erzielen lässt.

Sachverhalt: Die Kläger vermieteten in den Jahren 2011 bis 2014 drei Einfamilienhäuser mit Wohnflächen von 291 qm, 322 qm und 331 qm. Deren Anschaffung war mit Immobilienkrediten finanziert worden. Die drei Häuser wurden an die drei volljährigen Kinder und deren Ehepartner vermietet. Die monatliche Kaltmiete betrug je nach Haus zwischen 2.050 € und 3010 €. Die Kläger machten in ihren Einkommensteuererklärungen für 2011 bis 2014 die mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Werbungskosten geltend. Das Finanzamt erkannte die Werbungskosten nicht an.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) dagegen verwies die Sache an das Finanzgericht zur weiteren Aufklärung zurück:

  • Die steuerliche Anerkennung von Verlusten setzt bei allen Einkunftsarten eine Einkünfteerzielungsabsicht voraus, also die Absicht, insgesamt einen Gewinn bzw. Überschuss zu erzielen.
  • Bei den Vermietungseinkünften wird die Einkünfteerzielungsabsicht zwar angenommen, wenn die Vermietung von Wohnflächen auf Dauer angelegt ist, also insbesondere nicht befristet erfolgt. Dies gilt jedoch nur für Wohnungen, die üblicherweise vermietet werden, weil sich der Gebrauchswert derartiger Wohnungen in der ortsüblichen Marktmiete widerspiegelt.
  • Die Vermutung einer Einkünfteerzielungsabsicht greift jedoch nicht, wenn die Marktmiete keine angemessene Gegenleistung ist, weil sie den besonderen Wohnwert offensichtlich nicht angemessen widerspiegelt. Dies ist bei aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnungen der Fall. Zu den aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnungen gehören auch Wohnobjekte mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm. Der Mietspiegel ist für derart große Wohnungen nicht anwendbar bzw. nicht aussagekräftig. Im Streitfall galt z. B. der Mietspiegel der Stadt, in der sich die drei Einfamilienhäuser befanden, nicht für Wohnungen mit einer Wohnfläche von mehr als 160 qm.
  • Es muss daher eine Totalüberschussprognose für einen Zeitraum von 30 Jahren durchgeführt werden. Dieser beginnt grundsätzlich mit der Anschaffung des Gebäudes.

Hinweise: Die Ausführungen des BFH gelten auch bei der Vermietung sehr großer Wohnungen an fremde Dritte. Allerdings dürfte im Streitfall der Umstand, dass alle Häuser an Familienmitglieder vermietet wurden, die Aufmerksamkeit des Finanzamts erregt haben.